Как купить парковку в кредит
Ипотека квартиры, дома или более того земли уже знакома многим москвичам. А вот достать в кредит парковочное местоположение или гараж, стоимость которых также немаленькая, в особенности за квадратный метр, вдали не простая задача.
Начнем с того, что обзавестись крышу для машины в Москве меньше чем за 30 тыс. долл. крайне трудно. А парковочное место в новостройке может устроиться и в 70 тыс. долл., и в 100 тыс. долл. - зависит от класса жилья и его местоположения. Суммы больше чем солидные, однако, банки не спешат получить на выдаче кредитов на жилплощадь для автомобиля.
"Главная задача в том, что в законе об ипотеке гаражи и парковочные места не указаны в перечне объектов залога, ипотека на которые возникает в силу закона", - описала ситуацию Ирина Субботина, ведущий мастак департамента ипотечного кредитования "Рескор-недвижимость", на круглом столе "Проблемы ипотечного кредитования".
Московская ассоциация риелторов, которая выступила организатором этого мероприятия, предложила всем собравшимся вписать предложения, которые могли бы улучшить ситуацию в сфере ипотеки нетрадиционных видов недвижимости. Ипотека парковочных мест или гаражей - единственный из видов недвижимости, тот, что в текущее время пользуется спросом у потенциальных заемщиков, но при этом ни один из столичных банков, по информации Субботиной, не предлагает специальной программы кредитования.
В итоге риелторы, к которым обращаются клиенты, покупающие в кредит новостройку и желающие получить в этом же доме гараж, предлагают схватить потребительский кредит. Для покупки нескольких квадратных метров по цене 7-20 тыс. долл., очерченных в лучшем случае разметкой, условия вдалеке не оптимальны: минимальная процентная ставка - 12,5% (но на самом деле средняя ставка составляет 15%), а срок кредитования - 3 года.
Поручительство требуется, начиная от суммы кредита в 20 тыс. долл., а если кредит выдается без поручителя, то ставка возрастает до 18%. Позволительно ещё брать целевой кредит на приобретение нежилого помещения, и все-таки в таком случае требуется залог приобретаемого помещения. Если же речь идет о новостройке, то в залог банку забрать по сути дела нечего.
Проблемы вызывает и операция государственной регистрации этакий полностью стандартной пары: квартирка и парковочное место в подземном гараже в том же доме. Одни риелторы регистрируют это как два отдельных объекта - жилое и нежилое помещение - в соответствующих инстанциях, и с точки зрения закона эти два объекта никак не связаны, а вот другие регистрируют эту пару как жилое помещение, к которому прилагается определенная нежилая площадь в подземном гараже.
Совершенно очевидно, что в этом вопросе нужна ясность с точки зрения законодательства, и представители МАР намерены ее добиваться, внося соответствующие поправки в федеральное законодательство. Сергей Жидаев, председатель комитета по законодательству МАР, заявил в ходе круглого стола, что депутаты разных уровней энергично проводят консультации с риелторами и как раз сегодня самое период высказывать свои соображения: в рамках программы "Доступное жилье" они будут востребованы.
В сущности, риелторы попытались сформулировать проблемы москвичей, основываясь на своей точке зрения. Оглашенный список вышел жутко оригинальным и неизбитым, если покинуть в стороне первопричину всего - "люди мало богаты", озвученную одним из докладчиков.
Итак, с чем сталкиваются девелоперы и риелторы? Первое - неумение государственных регистраторов трудиться и оформлять документы на новостройки, которые продаются по договорам долевого участия (согласно ФЗ 214), как в Москве, так и в области. Добавлю от себя - попытка узнать у представителей ассоциации, сколь же застройщиков в Москве и области работают по этому закону, а не по обходным схемам, дала цифру - не более 10 объектов. В сущности, в силу закона, только эти объекты разрешено приобрести по ипотеке, а кредиты на все остальные выдаются (если выдаются) по обходным схемам. Если постичь размах катастрофы, становится понятно, отчего ипотека парковочных мест неинтересна банкирам - они ещё не освоили более емкий и доходный рынок.
Вторая проблема - трудности в совершении обменных операций с помощью ипотеки, которым живо препятствуют опекунские советы. Как правило, семьи, у которых есть чадо и которые собираются купить большую жилплощадь, при попытке взять ипотечный кредит сталкиваются с тем, что опекунский совет считает это ухудшением условий проживания ребенка - и занятие не в размере жилплощади, а в том, что квартира оказывается в залоге. При этом в Московской области эта проблема решается куда более успешно, и опекуны дают согласие на обмен с ипотекой.
Третью проблему - высокие риски при кредитовании новостроек и связанные с ними более высокие ставки - риелторы предлагают найти решение с помощью обязательного комплексного страхования финансовых рисков застройщиков, создав систему типа ОСАГО. Тогда новостройки станут включать в обменные схемы, считают эксперты, ибо риски незавершения строительства на себя возьмет страховая компания.
И четвертой на круглом столе прозвучала проблема, которую я назвала в начале колонки: отсутствие ипотеки на парковочные места и гаражи. Анна Лупашко, президент МАР, сообщила, что в ближний год в Подмосковье проблема с гаражами будет основательно облегчена, уже выделено 30 участков под их строительство. Осталось непонятным, как это поможет москвичам - вряд ли кто будет колесить в Подмосковье, чтобы бросить там машину на ночь.
Очевидно стало одно: вывод ни одной из этих проблем никак не относится к программе "Доступное жилье" и решению жилищных проблем обитателей столицы, хотя каждая из поднятых проблем по-своему актуальна. В сущности, это вытекает из того, что ипотека в Москве доступна только ограниченному кругу лиц. Даже если прикинуть на ипотечном калькуляторе, каким должен быть барыш гражданина, чтобы купить что ни на есть дешевенький гараж, получается 2 300-2 400 долл. И это при среднем московском доходе в 1 тыс. долл. На самом деле есть о чем задуматься.
Опубликовано: 10 февраля 2008